Diciamocelo: partecipare alle assemblee condominiali non è un divertimento. Così, in tempi di “Covid 19”, le assemblee condominiali sono state tra i primi impegni a essere depennati dalle nostre agende. “C’è l’assemblea condominiale? Ma c’è la pandemia … meglio se non vado.”
Ma da casa potresti partecipare all’assemblea collegandoti col computer o col telefonino. Così, l’assemblea potrebbe svolgersi, se non fosse che … la legge non lo prevedeva. Infatti, il Codice civile è stato scritto ben prima che queste nuove tecnologie nascessero.
Spinto dalla necessità, il Parlamento ha modificato il Codice civile, introducendo delle nuove regole che permettono le assemblee condominiali telematiche. All’articolo 66 (delle disposizioni di attuazione al Codice Civile) adesso c’è scritto:
“L’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.”
Dunque, l’assemblea telematica tramite Zoom, Teams o quant’altro è ora prevista dal Codice civile (tra l’altro, hai notato che ti devono dire l’ora e il luogo dell’assemblea, ma non il giorno? Mah …)
Per fare l’assemblea telematica, però, ci vuole una speciale autorizzazione. Infatti, continua lo stesso articolo 66: “Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.”
Pertanto, servirebbe il consenso di tutti i condomini, il che è estremamente difficile se non impossibile. Anche perché è un consenso che dovrebbe essere raccolto prima dall’assemblea e per ogni singola assemblea.
Ma c’è un rimedio. A leggere bene l’articolo, viene infatti indicato che il consenso di tutti è necessario solo quando la modalità di assemblea “a distanza” non sia “espressamente prevista dal regolamento condominiale”. Allora, è sufficiente modificare il regolamento condominiale per introdurre questa nuova modalità di svolgimento dell’assemblea. E, per far ciò, non serve l’unanimità, ma è sufficiente una semplice maggioranza.
L’articolo 1138 del Codice civile dice che “Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136” e quest’ultimo articolo stabilisce che “Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.”
In conclusione, basterebbe una delibera dell’assemblea, presa con la maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi, per modificare il regolamento condominiale e, poi, poter fare le assemblee condominiali telematiche in videoconferenza. Non dico che sia semplice, ma è una soluzione.
Avv. Guendal CECOVINI AMIGONI diritto civile (immobiliare, condominio, locazione, famiglia, successioni)