La divisione delle spese in un condominio è spesso un motivo di discussione, soprattutto se le spese sono ingenti e le regole poco conosciute. Vediamo perché, in un condominio, la decisione su come dividere alcune spese è stata contestata fino alla Corte di Cassazione.
Un condominio aveva deliberato su come dividere tra i comproprietari le spese di rifacimento di un lastrico solare di uso esclusivo di un condomino. E alcuni condomini si sono opposti alla decisione. In pratica, in questo condominio, una parte del tetto è una terrazza calpestabile e viene utilizzata da un solo appartamento. Facendo opposizione, i condomini che si sono lamentati hanno chiarito che l’edificio è molto ampio ed è costituito da quattro scale distinte. L’edifico è in parte coperto dal tetto spiovente (circa i 3/4, corrispondenti alle scale B, C, D) ed in parte coperto da un lastrico solare (quello, appunto, adibito ad uso esclusivo di un solo condomino, in corrispondenza della scala A). Ebbene, l’assemblea aveva deliberato che le spese di rifacimento del lastrico solare dovessero essere pagate per la quota di 2/3 dai soli condomini della scala “A”. Perché in questa misura e perché solo da loro?
Per capire chi deve pagare le spese di rifacimento del lastrico solare, bisogna conoscere due regole, entrambe contenute nell’articolo 1126 del Codice Civile. La prima regola stabilisce che “Quando l’uso dei lastrici solari non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio …” Dunque, correttamente 1/3 viene pagato dal solo condomino che utilizza il lastrico e 2/3 dai condomini. Ma non da tutti: la delibera impugnata ha deciso che il costo va ripartito solo tra gli appartamenti sottostanti al lastrico. È corretto?
L’articolo 1126 del Codice Civile prosegue con la seconda regola: “… gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.” Dunque, la spesa è a carico dei condomini “a cui il lastrico solare serve”. Cosa vuole dire? La Corte di Cassazione risponde così. In generale, i tetti hanno una funzione necessaria per tutti e, pertanto, rientrano tra le cose comuni, le cui spese di conservazione vanno divise in misura proporzionale al valore di tutte le singole proprietà condominiali. Ma per il lastrico solare non sempre vale questo criterio. Diversamente dal tetto, il lastrico solare di uso esclusivo (come è quello di cui ci stiamo occupando) è una superficie che, oltre alla funzione di copertura, viene utilizzato da uno degli appartamenti. In questa ipotesi di lastrico solare di uso esclusivo, bisogna applicare le regole dell’art. 1126 c.c.
L’art. 1126 c.c., quando obbliga “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve” a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo (nella misura di due terzi), si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del lastrico da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura. Sono così esclusi da tale spesa i condomini ai cui appartamenti il lastrico non è sovrapposto. L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei due terzi della spesa non deriva, quindi, dal solo fatto di essere un condomino, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Pertanto, la delibera impugnata era corretta. (Cassazione civile n. 18045/2020)
Avv. Guendal CECOVINI AMIGONI diritto civile (immobiliare, condominio, locazione, famiglia, successioni)