Vediamo assieme cosa succede ai contratti di locazione durante la crisi sanitaria da Covid 19, il famigerato Coronavirus. La crisi sanitaria sta provocando una inevitabile crisi economica. A causa dell’epidemia, molti negozi sono chiusi e molte attività lavorative sono sospese. La gente non lavora, non guadagna e non spende. L’economia si è fermata e, anche dopo che l’epidemia sarà passata, farà fatica ripartire.

In questo quadro problematico, ci sono anche i contratti di locazione, che vedono legati il proprietario e l’inquilino in un rapporto che, in qualche modo, per sopravvivere alla crisi e non estinguersi, deve adattarsi. Cosa sta accadendo e cosa si può fare? Ecco una breve analisi dei temi più importanti.

1) il contratto di locazione di un immobile

Partiamo dalle basi. Il contratto di locazione di un immobile è un accordo tra il proprietario, detto normalmente “locatore”, e l’inquilino, detto “conduttore”. In pratica, il proprietario mette a disposizione dell’inquilino un immobile, che serve all’inquilino per un determinato uso. In cambio, l’inquilino paga un canone di locazione, cioè un importo periodico.

Quali sono i principali obblighi del proprietario e dell’inquilino? Il proprietario deve consegnare l’immobile all’inquilino e deve fare in modo che l’immobile sia sempre utilizzabile secondo le esigenze dell’inquilino. Non dobbiamo mai dimenticare che l’inquilino non prende in locazione un immobile senza una causa, ma per utilizzarlo. E gli obblighi dell’inquilino? Lui deve pagare il canone di locazione e deve usare “con diligenza” l’immobile per l’attività indicata nel contratto.

2) la crisi sanitaria

L’esistenza di molti contratti di locazione viene stravolta dai decreti sul Coronavirus che impongono la chiusura di molti negozi e di molte attività produttive e, inoltre, impongono alle persone di stare a casa. Cioè, non solo chi ha un’attività commerciale o produttiva deve chiudere, ma anche chi può tenere aperto ha poche prospettive di guadagno. Sia perché la gente deve stare a casa, sia perché, nell’incertezza dei tempi, nessuno vuole spendere più dello stretto necessario.

In questa situazione, l’inquilino continua ad avere le chiavi dell’immobile, ma non lo può utilizzare come vorrebbe. Forse ha dovuto chiudere. In molti casi ha un crollo dei guadagni.

E il canone di locazione? Il canone di locazione matura con il trascorrere del tempo. Pertanto, ogni mese che passa, matura un nuovo mese di canone di locazione da pagare al proprietario. Ma i tempi sono cambiati: la situazione attuale è molto diversa da quando è stato firmato il contratto. È diversa da quella di gennaio e chissà quando tornerà a essere normale.

3) la posizione dell’inquilino

La persona che subisce maggiormente la crisi è l’inquilino, che ha in locazione un immobile, che non può utilizzare. Ricordiamoci che il pagamento del canone di locazione è solo uno dei costi che deve affrontare chi svolge un’attività produttiva. Infatti, la spesa mensile per la locazione si somma a tutti gli altri costi di gestione e, soprattutto, si aggiunge al problema maggiore di tutti: al fatto che l’inquilino non sta guadagnando con la sua attività.

Prendiamo ad esempio un ristorante. Il 12.03.2020 ha dovuto chiudere e, per il mese di marzo 2020, il decreto Cura Italia gli riconosce un contributo pari al 60% del canone. Da un punto di vista matematico, il canone non è più un costo, perché gli viene riconosciuto un “credito d’imposta” addirittura maggiore dei giorni di chiusura. Senza tener conto di possibili ulteriori contributi.

Un altro argomento di cui tenere conto è che molti ristoranti si sono organizzati rapidamente per consegnare il cibo a domicilio. A breve potranno farlo anche “per asporto”. Dunque, un qualche utilizzo dell’immobile lo possono e lo hanno potuto fare.

Ma, se ragioniamo così, rischiamo di non centrare il problema: l’inquilino è in difficoltà a pagare il canone perché non sta lavorando come dovrebbe. O, meglio, perché non può lavorare come vorrebbe. E l’effetto di questa crisi economica non tocca solo l’obbligo di pagare il canone di locazione, ma riguarda la possibilità, per l’inquilino, di fare fronte a tutti i suoi obblighi di pagamento, ai fornitori, alle banche, ai dipendenti, fino al locatore. Dunque, il pagamento del canone di locazione è solo un aspetto del problema generale.

4) la posizione del locatore

Il proprietario sta relativamente più tranquillo, ma anche lui deve fare i conti con grande attenzione. Infatti, se la crisi economica colpisce l’inquilino così duramente che l’inquilino non riesce più a pagare i propri debiti, rischia di perdere tutto il canone di locazione. Magari con il rischio di dover rivolgersi al giudice per ottenere la restituzione dell’immobile, con tempi che possono essere molto lunghi e costi rilevanti per aver dovuto avviare una causa in tribunale. La perdita economica, per lui, sarebbe molto consistente.

Anche se l’inquilino mettesse subito a disposizione del proprietario le chiavi, il rischio di una perdita economica non verrebbe evitato: come trovare un nuovo inquilino in questi tempi di crisi? E a quali condizioni?

E l’aspetto economico non è l’unico di cui il locatore deve tenere conto. Infatti, anche lui ha degli obblighi, tra cui quello di fare in modo che l’immobile sia sempre utilizzabile secondo le esigenze dell’inquilino. Certo, non è colpa del proprietario se l’immobile, affittato ad uso di ristorante, non può essere utilizzato in questo modo. Ma, al di là di chi sia colpa, resta il fatto che è stato pattuito un uso che è diventato impossibile.

5) i rimedi: impossibilità sopravvenuta

Ovviamente, non guadagnando, il conduttore rischia di trovarsi in grosse difficoltà a pagare i suoi debiti tra i quali c’è, naturalmente, il canone di locazione, che matura ogni mese. L’inquilino può smettere di pagare il canone di locazione? Quali rimedi mette a sua disposizione la legge italiana? Alcuni articoli del Codice Civile sembrano fare al caso nostro, ma va detto che non c’è una legge che abbia previsto la pandemia e, pertanto, le regole esistenti non sono specifiche e vanno interpretate.

Nel momento in cui la situazione è talmente cambiata che per una parte è diventato impossibile rispettare il contratto di locazione, viene naturale andare a vedere gli articoli di legge sulla “impossibilità sopravvenuta”. In generale, se succede che ti è diventato impossibile adempiere a un contratto, ma non è colpa tua, il contratto si estingue (art. 1256 c.c.). Se il contatto dura nel tempo e l’impossibilità e solo temporanea, allora si deve ridurre ciò che si deve pagare (art. 1464 c.c.).

L’obbligo dell’inquilino è diventato impossibile? In realtà, l’obbligazione di pagare del denaro è sempre teoricamente possibile. C’è sempre del denaro, anche quando non è nelle nostre tasche. Pertanto, se l’inquilino non ha soldi per pagare il canone, non è diventata impossibile la sua prestazione, ma è lui ad essere diventato inadempiente.

E l’obbligo del locatore è diventato impossibile? Questo può essere uno spunto. Se io prendo in locazione un immobile per farne un ristorante, e questa attività diventa impossibile, devo pagare il canone? La questione è molto discussa. Non spetta all’inquilino fare sì che l’immobile sia utilizzabile e, se l’uso indicato nel contratto è diventato impossibile, si potrebbe sostenere che l’obbligo di pagamento andrebbe perlomeno ridotto.

6) i rimedi: eccessiva onerosità e forza maggiore

Cambiando punto di vista, ragioniamo sul fatto che la crisi sanitaria ed economica ha reso estremamente difficile per l’inquilino pagare il canone. La legge italiana ha previsto che, quando di verificano degli avvenimenti straordinari e imprevedibili, che rendono troppo difficile rispettare gli obblighi presi, si può sciogliere il contratto.

Si tratta della “eccessiva onerosità”. Se per me è diventato eccessivamente oneroso rispettare il contratto, dando per scontato che la pandemia è un fatto straordinario ed imprevedibile, posso chiedere di risolvere il contratto di locazione. La legge italiana non prevede espressamente la “forza maggiore”, ma normalmente si ritiene che sia applicabile la stessa regola (art. 1467 c.c.)

L’effetto che si ottiene, però, potrebbe non essere quello voluto dall’inquilino (o dal locatore), poiché il contratto di locazione cesserebbe così di esistere. Lo scioglimento può essere evitato su iniziativa del proprietario che può riportare in equilibrio il contratto riducendo le proprie richieste.

7) breve digressione: l’affitto d’azienda

Per completezza, ricordo che mentre per i contratti di locazione non c’è una regola specifica, per i contratti di affitto il Codice Civile contiene un articolo abbastanza preciso. Qual è la differenza tra locazione e affitto? La locazione di un immobile è diversa dall’affitto perché il contratto di locazione ha per oggetto un immobile così com’è, mentre l’affitto ha ad oggetto un immobile che produce qualcosa. Mi spiego meglio. Prendo in locazione un immobile per farci un ristorante, ma prendo in affitto un ristorante già avviato. L’affitto del ristorante comprende ciò che serve per farlo funzionare: dai fornelli all’avviamento fino alla locazione dell’immobile. Se hai dubbi su cosa hai firmato, leggi con attenzione il contratto.

Per l’affitto è previsto che se, a causa di un provvedimento dell’autorità, il rapporto contrattuale è notevolmente modificato “in modo che le parti ne risentano rispettivamente una perdita e un vantaggio”, si può chiedere la modifica dell’affitto o lo scioglimento del contratto. Dunque, essendo intervenuto un provvedimento dell’autorità che ha fatto chiudere temporaneamente l’attività, l’inquilino ha diritto di chiedere di ridiscutere il canone dell’affitto. (art. 1623 c.c.)

8) i rimedi: i principi generali

Per la locazione, invece, la situazione è più complessa. Se l’inquilino sospende il pagamento dei canoni lo fa a proprio rischio e pericolo: rischia infatti che il proprietario si rivolga al giudice e lo faccia uscire dall’immobile a causa della morosità, cioè del ritardo nel pagamento dei canoni.

Ma la gravità della situazione la hanno compresa tutti. Lo stesso decreto “Cura Italia” introduce il principio per cui, se l’inquilino rispetta le misure di contenimento dell’epidemia, cioè chiude il locale, ciò andrà valutato a suo vantaggio. In particolare, se l’inquilino che ha osservato i divieti non può fare fronte ai suoi obblighi, il giudice potrà attenuare le sue responsabilità, ad esempio non condannandolo al pagamento di penali o interessi moratori. Resta però il problema principale, quello del pagamento del canone. E qui soccorrono i principi generali.

Partiamo dalla Costituzione Italiana, che impone a tutti i cittadini dei doveri inderogabili di solidarietà economica e sociale. È all’articolo 2 che viene ricordato a tutti che dobbiamo collaborare. Ma anche il Codice Civile non è da meno. L’articolo 1175 impone a tutte le parti di comportarsi secondo le regole della correttezza. E l’articolo 1375 ribadisce che ogni contratto deve essere eseguito secondo buona fede.

Non sono parole al vento, ma i principi che dobbiamo rispettare nei rapporti economici che abbiamo con le altre persone. Il contratto di locazione esiste ancora, ma la situazione è radicalmente cambiata. Il conduttore è in difficoltà, il locatore rischia guai altrettanto gravi. E allora? E allora le parti si devono necessariamente parlare e, come all’inizio del rapporto hanno trattato per firmare assieme un contratto che era da entrambi ritenuto equo, adesso devono parlarsi di nuovo e, probabilmente, modificarlo, anche solo per un periodo, affinché torni ad essere equo e sostenibile per entrambe le parti.

C’è ancora una cosa importante da dire: tutti i contratti di locazione sono simili tra loro, ma con importanti differenze che li contraddistinguono. Leggi con attenzione il contratto che ti interessa, o fallo leggere a un esperto, perché, forse, in una clausola del contratto c’è già la risposta ai tuoi dubbi.

Guendal Cecovini Amigoni

Avv. Guendal CECOVINI AMIGONI diritto civile (immobiliare, condominio, locazione, famiglia, successioni)