Uno sfortunato compratore ha acquistato una casa, ma poi ha scoperto che sull’immobile “gravava” ancora un’ipoteca.
Cos’è un’ipoteca? In parole semplici, con l’ipoteca si garantisce il pagamento di un debito. Tu mi presti dei soldi ed io ti garantisco la restituzione dei soldi con un’ipoteca su un mio immobile, ad esempio sulla mia casa. Se non ti pago, tu puoi vendere la mia casa ed incassare il prezzo, ottenendo così il rimborso dei soldi che mi avevi prestato.
E se vendessi prima io la casa ad un’altra persona? L’ipoteca viaggia con l’immobile. Pertanto, venderei la casa con l’ipoteca ed il mio creditore continuerà ad essere garantito da quell’immobile. Quindi, lo potrà vendere, incassando il prezzo, anche se l’immobile non sarà più mio.
Questo succede allo sfortunato compratore che, da un notaio di Roma, compra una casa. Lui pensa che l’immobile sia libero da ipoteche, ma non è così. Dopo l’acquisto scopre che sull’immobile c’è un’ipoteca e, per liberarsene, deve pagare ben 330.000,00 euro.
A questo punto, fa causa al notaio, lamentandosi che il professionista avrebbe dovuto accorgersi della presenza dell’ipoteca ed avvisarlo. In particolare, il notaio avrebbe dovuto eseguire le verifiche ipotecarie e catastali e, non avendole fatte, sarebbe responsabile del danno. Ma è proprio così?
In effetti, il principio da seguire prevede che il notaio incorre in responsabilità professionale qualora non adempia correttamente la propria prestazione, che non si limita solo alla redazione dell’atto richiesto dalle parti, ma comprende anche le “attività preparatorie”, tra cui il compimento delle visure catastali e ipotecarie (Corte Cassazione sentenza 13 giugno 2013, n. 14865).
Ma il principio da seguire non finisce qui. Infatti, la responsabilità del notaio va esclusa quando tutte le parti lo abbiano espressamente esonerato da tali attività.
Nel nostro caso è accaduto proprio questo: le parti avevano esplicitamente esonerato il notaio dall’onere di compiere le dovute visure ipotecarie e catastali, per ragioni improrogabili di urgenza.
Dunque, non c’è nessuna responsabilità del notaio e vale il principio che tutti conosciamo: la fretta è una cattiva consigliera. (Corte Cassazione n. 14169/2019)
Avv. Guendal CECOVINI AMIGONI diritto civile (immobiliare, condominio, locazione, famiglia, successioni)